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こんな不動産投資はやめておきなさい(その1)

最近ネットで
「資金0でも始められる、賢い資産形成」などと言う触れ込みで
不動産投資の広告をよく見かける。

 

要するに、
賃貸物件用の建物を購入し、その家賃収入から住宅ローンを
支払っていけば、ローン完済後は,家賃収入と建物が残り、
老後は安心でだそうである。

 

一例として
「物件価格1800万円/家賃8万円」の場合

1 物件(注:ここでは敷地と家屋としよう)を全額35年ローンで

  購入しても,返済月額と同じ(※)家賃収入8万円であれば、

  実質負担は0円である。

2 ローン完済後は、家賃収入をそのまま手元に入り年金
 代わりとなる。

という。

 

(※)当該広告の表示では「融資返済8万円」とあり、住宅ローンの

   毎月の返済が月額8万円を想定していることは明らかである。

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さて、上の例を見て、皆さんは魅力を感じるであろうか。

私なら絶対に断る!

少なくともこのような物件を

「儲かりますよ」と言って薦めてくる業者は詐欺である

と断じて良い。

 

そもそも、1800万円で35年ローンを組んで毎月のローンが約8万円、

家賃収入が8万円なら、差引0円である。

つまり、

仮に想定通りに進んでも、

35年間は購入物件からは何の収入も得られない。

 

また、収入が得られないだけでなく、赤字覚悟で保有することになる

税金や管理のための費用が別途かかってくるからである。

 

まず、取得に際しての費用はさておくとしても、所有しているだけで

「固定資産税」がかかってくる。

 

仮に物件の課税標準額が300万円だとすると、固定資産税の税率は

1.4%なので年に4万2千円を負担することになる。

 

さらに、管理のための費用がかかる。

マンションであれば管理費や修繕積立金を毎月負担しなければならないし、

一戸建てであっても、何らかの修理や改善のための費用も計上しておく必要がある。

入居者が変わるたびにリフォームの必要性も出てくる。

 

一方、当該広告の言う「家賃」であるが、

これが35年間確保される保証はどこにもない。

 

すなわち

新築物件であっても、年数を重ねるうちに価値は下がるのであって、

家賃もこれに反映せざるを得ない。借地ならまだしも借家の場合、35年間の間に

入居者は交代するだろうから、家賃もそのたびに変動(多くの場合下落するだろう)

すれば、住宅ローンに見合う家賃が確保できる保証などない。

 

結局、想定される家賃(その後の減額も含めて)は住宅ローンの額を大幅に

上回る金額でなければ、不動産投資としての魅力は全くない。

 

これに対して,当該業者が「家賃保証」を謳っているケースもあるが、多くの場合、

ローンの全期間を保証している例はほとんどないようである。

仮にそうだとしても、当該業者が長期間にわたって保証できる能力を保持しているかも

疑問である

(借り上げ業者の場合、実際に家賃の減額交渉などを行ってくることもある。)。

 

以上のように、ローン期間中は何の収入も得られないだけでなく、費用や税金を

考慮すれば,負担ばかりがかさむのであって、

「実質負担は0円」など大嘘でる。
(続く)

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